Меню

Новая квартира: не очевидные риски покупки вторичного жилья

В этой статье мы поговорим о том, что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе квартиры в новостройке с точки зрения дальнейшего дизайна и ремонта
В своей практике мы постоянно сталкиваемся с тем, что покупая квартиру, люди тратят невероятное количество денег и усилий, но при этом часто покупают кота в мешке, - в выбранном помещении по итогу невозможно разместить все необходимое, а в процессе ремонта обнаруживаются сюрпризы, влекущие за собой дополнительные расходы. Мы написали ряд статей, которые рассказывают о том, какие подводные камни Вас могут ждать и о том как их избежать.

Стрикаль Денис
Архитектор, запроектировал и построил более 12 000 м. кв. жилых и общественных пространств.
3 причины почему вы переплатите, покупая вторичное жилье
"Тупой платит дважды, скупой трижды, а лох — всегда."
Народная мудрость
Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, имейте в виду, что задача риэлтора — продать вам квартиру. Как вы потом будете в ней жить или делать ремонт — не его зона ответственности. Как вторичный, так и первичный рынок жилья полон квартир с техническими недостатками, которые риелторы преуменьшают, вообще скрывают, или даже не знают о них.


Но все они видны опытному архитектору и чреваты сложностями при ремонте. А специальное исследование позволяет оценить риски с точностью до 10% перерасхода бюджета на ремонт.


Задача профессионального архитектора не только в том, чтобы нарисовать красивые картинки и отправить вам в пдф по электронной почте. Его роль еще и в том, чтобы реализовать проект технически, т.е. сделать эти красивые картинки реальностью в вашей квартире :) Все «неприятные сюрпризы» вторичного жилья, о которых мы говорим ниже, могут стоит вам +20% и больше незапланированных расходов к общему бюджету ремонта, а как максимум — уголовного дела, заведенного на ваше имя в ближайшем суде, или жизней людей, если в доме произойдет пожар или любая другая чрезвычайная ситуация. Три вопроса, которые описывают ключевые риски вторичного жилья с точки зрения ремонта.


Проводилась ли перепланировка и оформлялся ли проект перепланировки?
Перепланировка — это когда те стены, которые не являются несущими, т.е. не проходят через все этажи дома насквозь, перемещают, чтобы увеличить или уменьшить количество комнат или изменить их площадь. Строители и архитекторы называют эти стены перегородками.


Для того, чтобы провести перепланировку, т. е. перенести стену, проделать новый дверной или оконный проем, нишу или изменить что-то в несущих стенах здания, которые проходят сквозь квартиру, нужен специальный проект.
В проекте рассчитывается, не повредит ли это изменение всему дому. Если убрать несущие стены — дом может разрушиться, как в случае чрезвычайно ситуации, так и из-за нестабильности конструкции. Самый большой риск — в случае пожара жилой дом сложится как карточный домик, и никто не успеет убежать из этого дома.


В случае, если есть необходимость перенести несущую стену, другие стены укрепляются металлом по специальному проекту, не связанному с перепланировкой. Только так жители дома могут быть в безопасности.

Естественно, проект по перепланировке стоит денег. Многие экономят и, послушав недобросовестных строителей, переносят оконные и дверные проемы без проекта, а потом пытаются «решить вопрос» незаконно или просто забивают на это, не оформляя документы.


Лучше избежать покупки квартиры, в которой не узаконена перепланировка. Если нет других вариантов — нужно проанализировать реальные риски и стоимость оформления текущей (и будущей, необходимой для ремонта) перепланировки. Важно! Снос несущих конструкций чреват уголовным или административным делом, и заведут его не на того, кто делал перепланировку, а на текущего собственника квартиры.
Реальный случай ремонта:
«Судебное дело под гипсокартоном»
Однажды наш постоянный клиент купил квартиру на первом этаже жилого дома.
При демонтаже существующих перегородок мы обнаружили, что были сделаны арки в несущих стенах. Предыдущим хозяевам их строительная бригада укрепила арки металлом не по проекту, а перед продажей хозяева залепили отверстия гипсом так, что это выглядело как обычные стены.

Мы нашли это, когда начали демонтаж помещения под перепланировку. В случае пожара несущие стены держались бы 60 минут, а металл в этом исполнении в через 20 минут сложился бы, как карточный домик. Кроме того, если бы эта проблема обнаружилась при проверке или при пожаре, на текущего владельца завели бы уголовное дело. Так как за все проблемы помещения отвечает актуальный владелец.

В опасности были все жители дома, а клиенту пришлось потратить 20% от бюджета ремонта на восстановление несущих стен и защиту себя от уголовного дела.


В каком состоянии трубы отопления, водопровода и канализации?
При осмотре можно определить состояние инженерных коммуникаций: труб отопления, водопровода и канализации. Электрика, обычно, делается под нужды конкретного владельца вместе с ремонтом.


Как правило, инженер оценивает насколько старые трубы, не текут ли они, можно ли их перенести технически. Особенно вопрос переноса касается газовых труб. В старых домах трубы часто бывают замурованы в стены, и сложно определить их работоспособность.


Перенос труб нужно согласовывать с соседями сверху и снизу, не всегда можно получить их согласие или участие в реконструкции. На этапе покупки квартиры этот момент можно предусмотреть и отказаться от варианта, в котором соседей нет или они не готовы к переносу.
Реальный случай ремонта в старой квартире:
«Огонь, вода, и медные скрытые трубы»
В одном из наших проектов часть труб отопления, о которых владелец не знал, была замурована в стены. На последней стадии ремонта мебельщики вешали подвесную кухонную мебель, прикручивали полку шуруповертом и повредили такую трубу.

Дело было зимой, отопление работало полным ходом. Кипяток из теплотрассы полился прямо на новую мебель и строителей, залив свежий ремонт кухни соседей снизу.

Для восстановления ремонта пришлось расковырять свежую уже оплаченную и законченную внутреннюю отделку кухни: кафель, обои, шпаклевка.

Затем заново выполнить ремонт труб отопления, для чего отключить отопление зимой во всем доме на 3 подъезда. Для отключения отопления пришлось договариваться со всеми соседями и с коммунальными службами. Только нереальными усилиями прораба и владельцев удалось решить вопрос за 1 день. Но аналогичная ситуация на другом объекте заняла 3 полных дня, т.к. прорыв трубы случился в выходной день.

Затем восстановить ремонт кухни с нуля себе и соседям. Бюджет ремонта вырос на 30% по стоимости и на 20% по срокам. Моральный ущерб соседей, строителей и владельцев жилья — не оценим.

Инженерный анализ включил бы в себя так называемый «исполнительный план помещения», в котором указаны трубы. И если такой информации нет от владельцев, инженеры с помощью спецоборудования нашли бы скрытые коммуникации.
В каком состоянии полы и межэтажные перекрытия?
Если перекрытия, т.е. балки, конструкции между полом и потолком сделаны из дерева, то эти полы достаточно хрупкие. Они могут разбухнуть, разрушиться от влажности, они не предназначены для высоких нагрузок. А это значит, что выровнять и заменить пол будет сложно и дорого. В композиции «окно на всю стену и деревянный пол» батарею придется разместить слева или справа от окна, что отнимет место для мебели и эстетически не очень красиво.


С теплыми полами в таких случаях тоже есть сложности. Водяные теплые полы в таких конструкциях невозможно использовать, а для электрических нужно делать дополнительную теплоизоляцию, что увеличивает бюджет проекта. По коммунальным платежам электрический пол также может стоить дороже.
Реальный случай ремонта помещения:
«Уютный свет соседей снизу»
В одной из квартир в старом доме в центре города, где мы делали ремонт, в дизайн-проекте мы предусмотрели перепланировку.

Так вот, когда мы демонтировали перегородки, т.е. убирали все стены согласно старой планировке, мы столкнулись с проблемой. Оказалось, что в ванной и в кухне у предыдущих владельцев периодически текли старые трубы. Потому деревянные балки, на которых держался пол, были почти разрушены.

Когда мы разобрали пол и убрали мусор между балками, в на некоторых участках пола мы буквально «провалились» в офис этажом ниже. В этой квартире пришлось не только менять трубы и пол, но и полностью заменить потолок в нескольких помещениях соседям снизу, что не вписывалось ни в сроки, ни в бюджет.


Непредвиденные расходы по ремонту — от $2000
Экспертное техническое заключение — $200
Выводы:
Экспертное заключение по квартире до покупки стоит в 10 раз дешевле проблем с ремонтом!
Мы рекомендуем заказать инженерное заключение по квартире, которое позволит оценить риски дополнительных ремонтных работ, легализации перепланировок или исправления проблем, доставшихся от хозяев. Объем работ и их цена могут быть объектом торга при покупке квартиры, а если вы не готовы сражаться с этими трудностями, вы просто откажетесь от неподходящего жилья и выберете более приемлемый вариант.


Если у вас нежные чувства к этой конкретной квартире, такое заключение позволит правильно и реалистично заложить сроки и бюджет на непредвиденные расходы.


Важно! Инженерную оценку стоит сделать в квартире даже с готовым ремонтом. Вы поживете в ней лет 5-7, захотите все изменить, и вот тогда вас могут настичь проблемы, когда контакт со старыми владельцами будет безвозвратно утерян.


Казалось бы, в новом жилье этих проблем нет… Но есть другие, не менее неприятные. Но об этом мы написали отдельную статью.

Консультация архитекторов при покупке квартиры:

Регистрируйтесь на бесплатную консультацию при покупке недвижимости
 
Вы соглашаетесь с условиями использования данных и политикой конфиденциальности.
ДРУГИЕ СТАТЬИ:
ДРУГИЕ СТАТЬИ:
Узнай о нас больше!
Смотреть еще:
Made on
Tilda