Новая квартира: что от вас скрывает риэлтор?

Когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке, имейте в виду, что задача риэлтора — продать вам квартиру. Как вы потом будете в ней жить или делать ремонт — не его зона ответственности. Как вторичный, так и первичный рынок жилья полон квартир с техническими недостатками, которые риелторы преуменьшают, вообще скрывают, или даже не знают о них.


Но все они видны опытному архитектору и чреваты сложностями при ремонте. А специальное исследование позволяет оценить риски с точностью до 10% перерасхода бюджета на ремонт.


Задача профессионального архитектора не только в том, чтобы нарисовать красивые картинки и отправить вам в пдф по электронной почте. Его роль еще и в том, чтобы реализовать проект технически, т.е. сделать эти красивые картинки реальностью в вашей квартире :) Все «неприятные сюрпризы» вторичного жилья, о которых мы говорим ниже, могут стоит вам +20% и больше незапланированных расходов к общему бюджету ремонта, а как максимум — уголовного дела, заведенного на ваше имя в ближайшем суде, или жизней людей, если в доме произойдет пожар или любая другая чрезвычайная ситуация. Три вопроса, которые описывают ключевые риски вторичного жилья с точки зрения ремонта.

Перепланировка — это когда те стены, которые не являются несущими, т.е. не проходят через все этажи дома насквозь, перемещают, чтобы увеличить или уменьшить количество комнат или изменить их площадь. Строители и архитекторы называют эти стены перегородками.


Для того, чтобы провести перепланировку, т.е.перенести стену, проделать новый дверной или оконный проем, нишу или изменить что-то в несущих стенах здания, которые проходят сквозь квартиру, нужен специальный проект.


В проекте рассчитывается, не повредит ли это изменение всему дому. Если убрать несущие стены — дом может разрушиться, как в случае чрезвычайно ситуации, так и из-за нестабильности конструкции. Самый большой риск — в случае пожара жилой дом сложится как карточный домик, и никто не успеет убежать из этого дома.


В случае, если есть необходимость перенести несущую стену, другие стены укрепляются металлом по специальному проекту, не связанному с перепланировкой. Только так жители дома могут быть в безопасности.


Естественно, проект по перепланировке стоит денег. Многие экономят и, послушав недобросовестных строителей, переносят оконные и дверные проемы без проекта, а потом пытаются «решить вопрос» незаконно или просто забивают на это, не оформляя документы.


Лучше избежать покупки квартиры, в которой не узаконена перепланировка. Если нет других вариантов — нужно проанализировать реальные риски и стоимость оформления текущей (и будущей, необходимой для ремонта) перепланировки. Важно! Снос несущих конструкций чреват уголовным или административным делом, и заведут его не на того, кто делал перепланировку, а на текущего собственника квартиры.

При осмотре можно определить состояние инженерных коммуникаций: труб отопления, водопровода и канализации. Электрика, обычно, делается под нужды конкретного владельца вместе с ремонтом.


Как правило, инженер оценивает насколько старые трубы, не текут ли они, можно ли их перенести технически. Особенно вопрос переноса касается газовых труб. В старых домах трубы часто бывают замурованы в стены, и сложно определить их работоспособность.


Перенос труб нужно согласовывать с соседями сверху и снизу, не всегда можно получить их согласие или участие в реконструкции. На этапе покупки квартиры этот момент можно предусмотреть и отказаться от варианта, в котором соседей нет или они не готовы к переносу.

Если перекрытия, т.е. балки, конструкции между полом и потолком сделаны из дерева, то эти полы достаточно хрупкие. Они могут разбухнуть, разрушиться от влажности, они не предназначены для высоких нагрузок. А это значит, что выровнять и заменить пол будет сложно и дорого. В композиции «окно на всю стену и деревянный пол» батарею придется разместить слева или справа от окна, что отнимет место для мебели и эстетически не очень красиво.


С теплыми полами в таких случаях тоже есть сложности. Водяные теплые полы в таких конструкциях невозможно использовать, а для электрических нужно делать дополнительную теплоизоляцию, что увеличивает бюджет проекта. По коммунальным платежам электрический пол также может стоить дороже.

Мы рекомендуем заказать инженерное заключение по квартире, которое позволит оценить риски дополнительных ремонтных работ, легализации перепланировок или исправления проблем, доставшихся от хозяев. Объем работ и их цена могут быть объектом торга при покупке квартиры, а если вы не готовы сражаться с этими трудностями, вы просто откажетесь от неподходящего жилья и выберете более приемлемый вариант.


Если у вас нежные чувства к этой конкретной квартире, такое заключение позволит правильно и реалистично заложить сроки и бюджет на непредвиденные расходы.


Важно! Инженерную оценку стоит сделать в квартире даже с готовым ремонтом. Вы поживете в ней лет 5-7, захотите все изменить, и вот тогда вас могут настичь проблемы, когда контакт со старыми владельцами будет безвозвратно утерян.


Казалось бы, в новом жилье этих проблем нет… Но есть другие, не менее неприятные. Но об этом мы написали отдельную статью.