Меню

Новая квартира: что вам никогда не расскажет риэлтор?

В этой статье мы поговорим о том, что нужно знать, чтобы не ошибиться в выборе квартиры в новостройке с точки зрения дальнейшего дизайна и ремонта
DA-DESIGN

Как выглядит стандартная схема покупки кота в мешке новой квартиры?

Несмотря на яркую и красивую рекламу жилья в новострое, не всегда счастье наступает после того, как вы переступили порог здания и получили ключи. Именно о том, какие не очевидные проблемы могут возникнуть, мы поговорим в этой статье.
Но для начала давайте посмотрим, как выглядит стандартная схема покупки квартиры в новостройке и почему она редко дает хороший результат?
Вас заваливают однотипными предложениями
Застройщики и риэлторы Вас заваливают однотипными предложениями и Вы начинаете советоваться с родственниками, друзьями и знакомыми, которые не сильно разбираются в недвижимости.
ШАГ 01
Вы мечтаете о новой квартире и обращаетесь к риэлторам
ШАГ 02
Планируя покупку квартиры, Вы в первую очередь обращаетесь к риэлторам и застройщикам, рассчитывая, что они подберут для Вас оптимальный вариант жилья.
Доверяя советам знакомых, Вы покупаете «кота в мешке»
Приобретая квартиру по советам знакомых и буклетам застройщиков, Вы фактически покупаете «кота в мешке» и начинаете планировать будущий ремонт без учета функциональных и технических особенностей новой квартиры.
ШАГ 03
Начав ремонт, Вы сталкиваетесь с неожиданными проблемами
В процессе ремонта Вы сталкиваетесь с неожиданными проблемами: большую площадь помещения занимают коридоры, необходимая мебель не влазит, помещения не функциональны и неудобны.
ШАГ 04
Вы живете в неудобной квартире и мечтаете о новой
В итоге, компромиссы в ремонте приводят к тому, что квартира получается неудобной и неуютной. Вы утешаете себя тем, что в следующий раз сделаете все по-другому...
ШАГ 05
82% людей выбирают квартиру по близости к детскому саду или станции метро, но не учитывают технические и функциональные возможности приобретаемой жилплощади
da-Design

Вопросы, которых можно избежать

Теперь давайте посмотрим, с какими неочевидными вопросами можно столкнуться, начав ремонтные работы в только что приобретенной квартире:
Неиспользуемая площадь
Один квадратный метр жилья в новостройке обычно стоит не меньше 500$, а значит каждый неэффективно использованный метр площади будет стоить вам минимум по 500$ за ошибку. Но бывают такие случаи, когда форма квартиры просто не позволяет Вам обойтись без коридоров, холлов и других нефункциональных пространств. В результате Вы платите за за площадь, на которой не будете жить.
Неучтенные сети и коммуникации
Прокладка электрики, вентиляции, труб отопления и канализации, — это то, с чего, в первую очередь, должен начинаться ремонт. И часто уже в процессе выясняется, что на фасаде дома не предусмотрено место для кондиционера, выделенная на квартиру мощность электричества недостаточна, стояки канализации расположены неудобно, а отопление будет запущено только через полгода...
«Свободная планировка» не очень свободная
Застройщики убеждают, на приобретенные квадратные метры можно распланировать по своему усмотрению, но часто расположение окон, несущих колонн, шахт вентиляции и стояков канализации значительно ограничивают возможности «свободной планировки». В итоге, помещения не позволяют разместить все необходимое, а подсмотренные на пинтересте идеи интерьеров так и остаются в мечтах.
Дополнительные расходы
Конечно же все неучтенные вопросы, так или иначе ведут к дополнительным расходам, будь то расходы на усиленную звукоизоляцию, или расходы на воплощение сложных архитектурно-дизайнерских решений, призванных улучшить функциональные возможности квартиры.
Оценить такие расходы можно только после ремонта, но из нашего опыта, они могут доходить до 10-15% от стоимости внутренних работ.
«Запроектировав более 27 000 м² недвижимости мы пришли к выводу, что большинство проблем с ремонтом можно было решить еще на этапе выбора квартиры»
Стрикаль Денис, руководитель DA-Design
da-Design

10 важных параметров для сравнения квартир в новостройке

Возможности планировки и перепланировки
Убедитесь что планировка квартиры отвечает всем Вашим требованиям. Иногда застройщики в рекламных материалах преувеличивают возможности квартиры, уменьшая на планах масштаб мебели, чтобы квартира казалась больше.
Расположение колонн и ориентация окон
Этот момент очень сильно влияет на дальнейшую планировку. Например, если окна квартиры расположены вдоль одной стены здания, это может существенно ограничить возможности организации пространства.
Вентиляция и кондиционирование
Убедитесь что для вашей квартиры предусмотрено место для наружного блока кондиционера и есть возможность выхода вентиляции на фасаде дома.
Иногда застройщики упускают этот вопрос, оставляя его без внимания.
Отопление, газ и электричество
Уточните какую мощность электричества застройщик выделяет для вашей квартиры и убедитесь, что вам ее будет достаточно. Выясните как планируется организовывать отопление, кто и так будет устанавливать оборудование и подведен ли к дому весь необходимый набор инженерных сетей.
Теплоизоляция и звукоизоляция
Убедитесь, что в доме предусмотрена качественная тепло- и звукоизоляция. Это особенно важно в домах с большими стеклянными фасадами, так как при некачественном устройстве витражей, они могут стать не только источником теплопотерь, но и источником шума.
Наличие стяжки
Стяжка — это черновой цементный слой пола, в котором прокладываются трубы отопления и канализации. Уточните, будет ли она выполнена застройщиком и проверьте обязательное наличие слоя звукоизоляции под ней.
Количество квартир и лифтов
Если здание высотное с большим количеством квартир, уточните количество пассажирских лифтов. Каждое утро ждать по 20 минут лифт с 21 этажа будет достаточно неприятно.
Удобные выезды с парковки
Аналогично с лифтами, каждое утро стоять в пробке на парковке, - достаточно сомнительное удовольствие. Проверьте, чтобы выезды с парковки имели достаточную пропускную способность.
Тарифы и стоимость обслуживания
Уточните, какие тарифы предлагают коммунальные службы, обслуживающие Ваш дом и убедитесь, что они Вам подходят.
Инфраструктура дома
Этот пункт больше всего любят обсуждать риэлторы и застройщики. Конечно, важным моментом является наличие рядом с домом магазинов, спортзала, станции метро, школы или детсада.
Чек-лист по выбору квартиры в новостройке
Мы подготовили подробный чек-лист по выбору квартиры, который поможет учесть все ключевые параметры и определится с выбором.
da-Design

С точки зрения планировки и дизайна:
пример сравнения квартир похожей площади

Давайте на примере двух квартир посмотрим какие есть возможности и ограничения по использованию этих двух пространств. Для сравнения мы выбрали два наших проекта похожей площади - 115 м² и 120 м² с одинаковым составом помещений. Для просмотра исходного плана квартиры и ее перепланировки вы можете подвинуть ползунок по центру изображения ниже.

Пример 01
Гостиная
Кухня
Спальня
Детская
Два сан. узла
Общая площадь: 120 м²
Планировка этой квартиры квартиры позволила расширить помещения спальни, гостиной и детской за счет остекления двух лоджий, расположенных вдоль этих помещений. В неосвещенной части квартиры были расположены кухня-столовая, сан. узлы и компактная гардеробная.
Посмотреть полную версию проекта можно здесь:

Пример 02
Гостиная
Кухня
Спальня
Детская
Два сан. узла
Общая площадь: 115 м²
В этом случае планировка была продиктована размещением окон и двух бетонных колон по центру пространства квартиры. Компактная кухня была организована за счет использования площади гардеробной при входе и переноса одного из сан. узлов. В зоне спален был организован коридор с дополнительными местами хранения.
Посмотреть полную версию проекта можно здесь:

da-Design

Результат сравнения:

Вариант 01
Окна квартиры расположены вдоль одной наружной стены, что ограничивает возможности планировки.

Входная дверь находиться по центру квартиры, что позволяет часть помещений расположить справа от входа, а другую часть слева и избежать наличия коридоров.

Наличие двух лоджий позволяет расширить пространство квартиры и задействовать дополнительную площадь.

Планировка квартиры позволяет в неосвещенной зоне организовать просторную кухню с большой обеденной зоной.

Планировка квартиры позволяет объединить гостиную с кухней, тем самым получить просторную общественную зону.

Расположение несущих колонн позволяет создать перетекающие пространства и разделить приватную и общественную зону без коридоров.

За счет использования дополнительной площади лоджии, планировка квартиры позволяет организовать детскую комнату для двоих детей.
Вариант 02
Окна квартиры расположены вдоль одной наружной стены, что ограничивает возможности планировки.

Входная дверь находиться в левой части квартиры, что приводит к появлению коридора, ведущего в помещения, расположенные в правой части квартиры.

В квартире отсутствуют дополнительные возможности увеличения помещений за счет остекления и утепления лоджий.

Планировка квартиры не позволяет организовать просторную кухню, столовую зону необходимо выносить в гостиную.

Расположение входа и размещение коммуникаций не позволяет совместить гостиную с кухней, что визуально уменьшает общественное пространство.

Расположение несущих колонн не позволяет создавать перетекающие пространства, в зоне спален возникает коридор.

Расположение окон и несущих колонн ограничивает возможности планировки и позволяет организовать детскую только для одного ребенка.
da-Design

Выводы:

Сравнивая эти две квартиры, мы можем увидеть что при похожей площади и идентичных особенностях, например, таких как расположение окон только вдоль одной наружной стены дома, возможности перепланировки и организации пространства у этих квартир совершенно разные. Оценив эти возможности еще на этапе покупки недвижимости Вы сможете максимально эффективно использовать приобретаемые квадратные метры нового жилья.

Несколько полезных лайфхаков:
Из двушки трешку
Иногда с помощью перепланировки можно из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную, а из двухкомнатной - трехкомнатную. Для этого обязательно нужно, чтобы количество окон совпадало с количеством жилых комнат.
Смещение окон
Если приобретаемая Вами квартира находиться еще на стадии строительства, то иногда можно договориться с застройщиком о переносе или увеличении некоторых окон. Иногда это очень полезно при перепланировке.
Лоджии и балконы
В некоторых случаях возможно остеклить и присоединить лоджию и использовать ее для увеличения площади квартиры. Но такой процесс требует разработки специального проекта и прохождения согласования.
Хитрости с сан. узлами
Если ваша квартира находиться над подвалом или техническим помещением, иногда можно переносить сан. узлы в другую часть квартиры, подключая канализацию в подвале или техническом помещении под вами.

Консультация архитекторов при покупке квартиры:

Регистрируйтесь на бесплатную консультацию при покупке недвижимости
 
Вы соглашаетесь с условиями использования данных и политикой конфиденциальности.
ДРУГИЕ УСЛУГИ:

Узнай о нас больше!
Смотреть еще:

Получите чек-лист по выбору квартиры
Наши архитекторы оформили подробный чек-лист по выбору квартиры в новостройке. Жмите на кнопку ниже и мы отправим Вам его в Facebook Messenger или на электронную почту:
Made on
Tilda